قروض عقارية ضخمة
إقراض الأموال الخاصة يقتضي بذل المزيد من الجهد
ألن فان ديون
كلما انخفضت معدلات الفائدة على القروض العقارية، يحاول مالكو ألبيوت،
مثل ستيف بيرسكي، تحديد معدل الفائدة مسبقاً على دفعات شهرية أقل. ويمكن
تنفيذ أعادة التمويل هذا بالموافقة على قرض جديد، ودفع القرض القديم
كاملاً، وفي العادة دون أية جزاءات. وهو نظام نتج في خضم التدفق الثابت من
الأعمال للبنوك والوسطاء.
بعد أن قام بإعادة تمويل القرض العقاري الذي بلغ أكثر من 800 ألف دولار
على منزله في ولاية كاليفورنيا سبع مرات في العقد الماضي، أصبح بيرسكي
يعتبر هذه العملية عملية روتينية. ويقوم في العادة بمهاتفة المصرفي الذي
يتعامل معه، ويملأ عدداً قليلاً من النماذج، وبعد نحو ستة أسابيع يحصل على
قرض عقاري جديد – وأقساط شهرية مخفضة الفائدة.
تغير ذلك في الشهر الماضي. ويقول بيرسكي، وهو مستثمر يشتري من بين أشياء
أخرى، الأصول والأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية المقدمة إلى
ضعاف الملاءة: «أراد البنك الذي أتعامل معه الحصول على ثلاث سنوات من
العوائد الضريبية، واستغرق الأمر شهوراً».
لم يتغير أي شيء في الوضع المالي لبيرسكي، وبقي قرضه العقاري أقل من ثلث
قيمة منزله. ولكن الأمر، الذي تغير هو الطريقة التي يتم بها تمويل القروض
العقارية في الولايات المتحدة. واعتادت البنوك أن تبيع القروض العقارية إلى
سوق الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية التي تتيح لهم مواصلة بيع
قروض عقارية جديدة. ولكن مع انهيار فقاعة الإسكان، فإن أجزاءًً من سوق
الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية التي اعتادت في السابق أن تمول
مثل تلك الديون انهارت كذلك.
ما زالت البنوك تبيع قروض المنازل التي تمولها الأوراق المالية المدعومة
بالقروض العقارية- ولكن المشترين الوحيدين هما اتحاد القروض العقارية
الوطني الفيدرالي، ومؤسسة القروض العقارية لقروض المنازل الفيدرالية، وهما
مؤسستا تمويل القروض العقارية التي تدعمهما الحكومة المعروفة باسم وكالتي
«فاني ماي»، و»فريدي ماك». وعلى أية حال، فإنهما لن يأخذا قروضاً ضخمة،
محددة بمبلغ يتجاوز 417 ألف دولار. وأما الآن، على أية حال، فقد وافقت
المنشآت التي تدعمها الحكومة على زيادة السقف إلى 729,750 دولارا في
المناطق عالية التكلفة مثل ولاية نيويورك وولاية كاليفورنيا.
على البنوك التي وافقت على تقديم قروض جديدة إلى مالكي البيوت بأكبر من
الحد الأعلى الذي تمت زيادته، أن تحتفظ الآن بالقروض في سجلاتها حتى يتم
سدادها. ولهذا السبب أصبحت معايير الإقراض متشددة للغاية. ويقول كيث
جمبنجر، من اتحاد إتش إس إتش الذي يتتبع معدلات الفائدة على القروض
العقارية: «إذا كنت تقرض أموالك الخاصة، فستكون أكثر اجتهاداً إلى حد ما».
فضلاً عن التقارير الإضافية التي يجب إنجازها، فإن تفكيك سوق الأوراق
المالية المدعومة بالقروض العقارية نتجت عنه معدلات فائدة أعلى بالنسبة
لمالكي البيوت الذين يقترضون مبالغ كبيرة. ويسبب ذلك القلق، حيث من شأنه أن
يعوق الناس عن شراء أو بيع المنازل، وبالتالي تأخير التعافي في الأسعار.
ففي عام 2005 على سبيل المثال، تمت الموافقة على قروض عقارية ضخمة جديدة
قيمتها 570 مليار دولار، ما يشكل نسبة 18 في المائة من قروض المنازل كافة،
وفقاً لشركة إنسايد مورتغيج فاينانس التي تتبع القطاع. وفي العام الماضي،
بلغت القيمة 92 مليار دولار، أو نسبة 5 في المائة من جميع القروض العقارية
الجديدة. ويقول جاي سيكالا، الرئيس التنفيذي لشركة إنسايد مورتغيج فاينانس:
«إنها ليست سوق تعمل بشكل طبيعي».
في غضون ذلك، وجد بيرسكي طريقة لتحديد الفائدة مسبقاً حين انخفضت معدلات
الفائدة على القروض العقارية مرة أخرى. وخفض قرضه العقاري إلى أقل من
729,750 دولارا – الأمر الذي يعني أن بمقدور وكالة فاني ماي أو وكالة فريدي
ماك شراء الآن – وبالقيام بذلك، خفضّ معدلات الفائدة التي يدفعها
